Đỗ Ngà
18-12-2022
Lúc còn trên “đỉnh cao cao thành công”, Nguyễn Thái Luyện – Chủ tịch địa ốc Alibaba đã đưa ra hình thức “chứng khoán hóa bất động sản”. Như vậy “chứng khoán hóa bất động sản” là gì?
Nguyễn Thái Luyện lấy ví dụ trực tiếp dự án mà anh ta thực hiện để minh hoạ. Đó là dự án 11 hecta đất ở Nhơn Trạch – Đồng Nai. Anh ta phân phân lô bán nền với mỗi nền 100m2 với giá 6 triệu đồng/m2. Luyện chia nhỏ mỗi lô này thành 100 phần với giá trị 1m2/phần. Có người có thể mua 1 hoặc 2 mét vuông để đầu tư và sau đó có thể bán lại cho người khác để thu lời kiểu như một dạng chứng khoán.
Cách làm của Nguyễn Thái Luyện sau này cũng được Phạm Nhật Vượng thực hiện theo cách tương tự. Ông Vượng lập ra Công ty VMI để mua lại các bất động sản của Vinhomes (cả loại tồn kho vẫn loại trên giấy) rồi chia nhỏ ra, mỗi phần khoảng 40 triệu đồng và bán cho các nhà đầu tư. Cả Phạm Nhật Vượng và Nguyễn Thái Luyện đều lấy được tiền nhưng nhà đầu tư thì vẫn không giữ được nhà – đất mà những thứ đó vẫn ở trong tay người ra luật chơi, nhà đầu tư chỉ sở hữu tờ giấy.
Cách làm của Nguyễn Thái Luyện và Phạm Nhật Vượng đều giống nhau ở chỗ là họ huy động vốn rất triệt để. Nguyễn Thái Luyện đã vét được tiền của những người có rất ít tiền, chính vì thế mà nạn nhân của họ rất đông, hiện có hơn 4 ngàn nạn nhân bị Alibaba lừa mất tiền. Còn nạn nhân của Phạm Nhật Vượng thì chưa xuất hiện vì Phạm Nhật Vượng chỉ mới áp dụng.
Hiện tượng “chứng khoán hóa bất động sản” là cách huy động vốn tương tự như phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp bị chi phối bởi luật chứng khoán, ấy vậy mà những Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát cũng đưa được nhà đầu tư vào tròng, trong khi đó hình thức “chứng khoán hóa bất động sản” né tránh thị trường chứng khoán tất nhiên đất diễn cho trò móc túi rất “bao la”.
Vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu đều là hình thức huy động vốn của doanh nghiệp. Ngân hàng và thị trường chứng khoán được gọi là các công cụ trung gian tài chính, công cụ này bị chi phối bởi luật pháp, vì thế mà nó hạn chế được rủi ro cho nhà đầu tư. Trong khi đó, hình thức “chứng khoán hóa bất động sản” hay “chơi hụi” đều là cách huy động vốn không thông qua công cụ trung gian tài chính nên rất rủi ro.
Những năm gần đây trên thị trường xuất hiện hình thức “cho vay ngang hàng”. Cho vay ngang hàng là hình thức lập ra các trang web cho phép các cá nhân nhận được khoản vay trực tiếp từ người khác qua đó loại bỏ vai trò trung gian của các tổ chức tài chính. Cái lợi của vay ngang hàng là tiết kiệm được khoản phí trung gian, tuy nhiên, thực tế thì không như lý tưởng, những tổ chức tín dụng đen đã nấp bóng cho vay ngang hàng để bẫy khách hàng. Và lúc đó các con nợ tưởng mình được né phí trung gian nhưng lại rơi vào nanh vuốt của bọn xã hội đen.
Những ai đang có ý định đầu tư vào dự án của VMI thì cần đặt câu hỏi rằng, nếu Vin có đủ uy tín, tiềm lực tài chính đủ vững mạnh thì tại sao không huy động vốn qua công cụ trung gian tài chính mà ông lại né tránh nó? Nếu những nạn nhân của Nguyễn Thái Luyện đặt câu hỏi như thế thì hôm nay đã không hối hận.
