Đối với một đất nước mà chế độ của nó được thành lập bởi phong trào “người cày có ruộng”, người ta trông đợi Chính phủ Việt Nam nhạy cảm hơn với các vấn đề bất động sản. Trong khi lạm quyền và tham nhũng đã dai dẳng ở nông thôn, những vấn nạn này ngày càng lan rộng đến các thành phố và ảnh hưởng đến tầng lớp trung lưu và trung lưu mới nổi.

Đất đai luôn là vấn đề rất nhạy cảm ở Việt Nam. Về mặt lý thuyết, Nhà nước sở hữu toàn bộ đất đai nhưng kể từ thời kỳ Đổi mới và việc thực hiện cơ chế khoán (hệ thống nông nghiệp dựa trên hợp đồng) trong những năm 1980, người dân có thể có quyền thuê đất.

Tuy nhiên, không phải tất cả đất đai đều như nhau và những phần đất tốt nhất thường thuộc về các quan chức địa phương và thân hữu. Các quan chức cấp địa phương thường chiếm đoạt đất đai dành cho các dự án phát triển [bất động sản] hoặc để kiếm lời từ quá trình đô thị hóa.

Nông dân thường than phiền về giá đền bù không công bằng. Và thậm chí khi được đền bù theo giá thị trường, bị ép bán là một điều khó chịu. Nông dân thường không được trang bị các kỹ năng mới để mưu sinh.

Mạng xã hội đã khuyếch đại [khiến nhiều người biết đến] những trường hợp này và kết quả là làm gia tăng số lượng các cuộc biểu tình dân sự.

Để ứng phó với tình hình bất ổn định ngày càng tăng, Quốc hội Việt Nam gần đây đã thông qua luật thống nhất ba lực lượng an ninh cấp cơ sở hiện có nhằm hỗ trợ lực lượng công an. Như RFA đưa tin, Việt Nam dành 3.500 tỷ đồng (145 triệu đô la Mỹ) cho lực lượng có thể lên tới 400.000 người này, đồng thời trao cho họ quyền bắt giữ người.

Tầng lớp trung lưu đô thị cũng đang cảm nhận được vấn nạn tham nhũng và sự thiếu vắng trách nhiệm của Chính phủ trong lĩnh vực bất động sản mặc dù qua nhiều cách rất khác nhau.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bùng nổ. Tính đến năm 2021, lĩnh vực bất động sản chiếm ít nhất 12% tổng sản phẩm quốc nội (GDP), tăng từ mức 2% vào năm 2018. Sự bùng nổ này được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu đang phát triển  nhanh chóng ở Việt Nam.

Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đổ xô phát triển các khu chung cư, biệt thự sang trọng và trung tâm thương mại. Càng có quan hệ với giới quan chức, đất họ kiếm được càng rẻ và quá trình phê duyệt cũng nhanh hơn.

Các quan chức địa phương thường được hối lộ tiền hoặc bất động sản để đổi lại cho việc cấp phép phê duyệt. Theo quy định, tiền bán đất phải được nộp vào kho bạc để chi trả cho các dịch vụ của Chính phủ nhưng lại thường bị chiếm dụng.

Các doanh phát triển nghiệp bất động sản đã cố tìm vốn cho các dự án của mình thông qua việc bán trước các suất nhà đất nhưng cách này chưa bao giờ đủ. Bắt đầu từ năm 2016, các doanh nghiệp/chủ đầu tư bắt đầu chuyển sang huy động vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn non trẻ.

Và họ đã huy động. Đối với các chủ đầu tư, việc này, theo nghĩa đen, giống như in được tiền. Tính đến năm 2021, chỉ riêng NovaLand đã huy động được khoảng 160,7 nghìn tỷ đồng (6,5 tỷ đô la Mỹ) thông qua thị trường trái phiếu. Đến năm 2025, chỉ riêng khoản nợ bất động sản trị giá đến hạn phải trả ước tính đã lên đến khoảng 15 tỷ đô la.

Vỡ nợ và các cuộc điều tra sau đó

Nhưng rồi các cuộc vỡ nợ bắt đầu. Các cuộc điều tra cũng vậy.

Trong nửa đầu năm 2022, đã có ít nhất bốn lãnh đạo điều hành doanh nghiệp bất động sản lớn đã bị bắt giữ vì thao túng giá chứng khoán hoặc gian lận trong công bố thông tin tài chính trong các đợt bán trái phiếu.

Sau đó là vụ việc đình đám của bà Trương Mỹ Loan, Chủ tịch của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

Vào thời điểm bắt giữ bà Lan – tức ngày 8/10/2022 - Bộ Công an cho biết bà Lan đã “có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu trái quy định của pháp luật để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân”.

Cuối cùng, Bộ Công an kết luận rằng bà Lan đã huy động 30.000 tỷ đồng (1,23 tỷ đô la Mỹ) từ trái phiếu và tham ô 12,53 tỷ đô la Mỹ từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn (SCB) mà bà đã bí mật kiểm soát thông qua hơn 900 công ty ma.

Để dễ hình dung, số tiền này tương đương với khoảng 3,2% GDP của Việt Nam.

Kế hoạch của bà Lan đã thực hiện được bởi bà đã chi 5,2 triệu đô la để hối lộ 24 cán bộ thanh tra của Chính phủ. Tổng cộng, 15 quan chức từ Ngân hàng Nhà nước, ba quan chức từ Thanh tra Chính phủ và một người từ Kiểm toán Nhà nước sẽ phải đối mặt với cáo buộc phạm tội.

Cho đến nay, không có ai ở cương vị cao hơn bà cựu Cục trưởng Cục Thanh tra giám sát ngân hàng thuộc Ngân hàng Nhà nước tại TP.HCM bị điều tra và khởi tố.

Không phải ngẫu nhiên, cuộc điều tra của Chính phủ không xem xét việc làm thế nào bà Lan có được 156 bất động sản, trong đó có một số tài sản nằm ở quận cao cấp nhất ở TP.HCM. Các mối quan hệ chính trị đã được sử dụng để phục vụ bà ta rất tốt và không ai muốn mở cái hũ đầy giòi bọ đó.

Một vụ án gần đây khác cũng thu hút sự chú ý của công luận mặc dù  số tiền tham ô chỉ ở mức 345 triệu đô la Mỹ. Tập đoàn bất động sản Tân Hoàng Minh đã gặp rắc rối về tài chính trong thời kỳ đại dịch. Trong giai đoạn từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, ba công ty con của Tập đoàn này bắt đầu bán trái phiếu để huy động vốn.

Nhưng việc thiếu kiểm tra, giám sát đã cho phép họ thêu dệt, bịa đặt hoạt động kinh doanh và giữ lại hoặc xáo trộn thông tin tài chính quan trọng trong các báo cáo tài của họ. Theo quy định, loại hình của chín đợt trái phiếu ba công ty này chỉ được bán cho các nhà đầu tư là các tổ chức nhưng họ đã bán chúng cho các nhà đầu tư cá nhân.

Trong số 10.300 tỷ đồng (437 triệu đô la Mỹ) được huy động thông qua việc bán trái phiếu cho 6.630 nhà đầu tư, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch của Tân Hoàng Minh, đã biển thủ 8.600 tỷ đồng (354 triệu đô la Mỹ). Ba tòa chung cư bị bỏ dở khiến người mua nhà rơi vào tình thế khó khăn, bất lợi.

Vì sao phải để tâm tới nạn gian lận trên thị trường bất động sản?

Bất động sản là nơi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam giữ tiền. Họ có ít lựa chọn đầu tư khác để thay thế trong khi tầng lớp trung lưu mới nổi đang vật lộn để mua nhà.

Cơ hội tiếp cận một khối lượng vốn khổng lồ, không có sự giám sát việc thực hiện các quy định, một cách đồng thời, đã tạo ra tình trạng thừa cung trong thị trường nhà ở và bong bóng bất động sản.

Ví dụ, ông Đỗ Anh Dũng đã lọt vào tầm ngắm của các cơ quan chức năng khi bỏ thầu bất động sản với giá cao hơn giá thị trường một cách đáng kể để đẩy toàn bộ giá bất động sản lên. Bà Trương Mỹ Loan đã mua rất nhiều trong số bất động sản của mình ở thị trường thứ cấp từ các đối thủ với giá cao hơn thị giá thị trường.

Thao túng thị trường là cuộc chơi của họ. Nhưng trong quá trình này, họ đã tạo ra nguồn cung dư thừa.

Tính đến tháng 8/2023, 10 chủ đầu tư bất động sản lớn nhất có tổng số hàng tồn kho trị giá 11,4 tỷ USD chưa bán được. Tại TP.HCM, giá bất động sản dự kiến sẽ giảm 5-7%, trong khi giá nhà cao cấp dự kiến sẽ giảm 10%.

Các cuộc điều tra đối với một số trong các công ty bất động sản này đã dẫn tới tình trạng khó khăn, thiếu hụt về tín dụng. Nói một cách ngắn gọn, Ngân hàng Nhà nước đã chặn việc phát hành trái phiếu trong một số giai đoạn, nghĩa là các công ty này không thể hoàn thành các dự án của mình.

Tính đến cuối tháng 5/2023, khoảng 1.200 dự án phát triển bất động sản, trị giá ước tính 34 tỷ đô la Mỹ, trên khắp đất nước đã bị đình chỉ.

Tựu trung, những người mua bất động sản đã phải trả tiền vay thế chấp cho các dự án chưa hoàn thành mà giá trị của chúng lại đang giảm sút.

Mặt khác, việc Chính phủ xem xét kỹ lưỡng các dự án tầm trung và quá trình phê duyệt chậm chạp hơn nhiều đã dẫn đến nguồn cung nhà ở giá phải chăng phục vụ tầng lớp trung lưu mới nổi trở nên ít hơn trên thị trường.

Vì vậy, cho dù trong hoàn cảnh nông dân đang đấu tranh chống lại việc chiếm đoạt đất đai hay tầng lớp trung lưu đô thị đang chứng kiến cảnh tài sản của họ sụt giảm giá trị, tất cả đều phải đối diện với một thực trạng chung: Đất đai thuộc về những người có quan hệ chính trị, hầu hết đều liên quan đến tham nhũng và Chính phủ vẫn vô trách nhiệm bất chấp khả năng giám sát yếu kém.

Có lẽ thay vì cải tổ lực lượng dân quân để bảo vệ chế độ trước các cuộc biểu tình, Chính phủ Việt Nam nên sử dụng các nguồn lực an ninh, tố tụng và quản lý hiện có để ngăn chặn tình trạng thao túng thị trường và gian lận đồng thời củng cố tính chính danh của mình.

 *Zachary Abuza là giáo sư tại Đại học Chiến tranh Quốc gia Hoa Kỳ ở Washington và là trợ giảng tại Đại học Georgetown. Các quan điểm thể hiện trong bài viết này là của riêng tác giả và không phản ánh quan điểm của Bộ Quốc phòng Hoa Kỳ, Trường Đại học Chiến tranh Quốc gia Hoa Kỳ, Đại học Georgetown hay RFA.