3 giờ trước

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn của Việt Nam đang ít nhiều tác động đến tâm lý của nhiều người trong xã hội muốn được sở hữu nhà ở vĩnh viễn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Trên thực tế, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được áp dụng ở nhiều quốc gia qua nhiều hình thức khác nhau.

Đơn cử như Thái Lan, một quốc gia được coi là tâm điểm của kinh tế Đông Nam Á, Bộ Đất đai của nước này quy định người dân có quyền lựa chọn một trong hai hình thức: sở hữu vĩnh viễn – freehold, hoặc sở hữu có thời hạn theo dạng leasehold - thỏa thuận có thời hạn giữa chủ đất và người thuê.

Theo Đạo luật chung cư Thái Lan được áp dụng lần đầu tiên vào năm 1979 và sửa đổi vào năm 2008, người mua theo dạng leasehold sau 30 năm có quyền yêu cầu gia hạn thêm hai lần, mỗi lần 30 năm, nâng thời hạn sở hữu lên tối đa 90 năm. Thông thường, tại thời điểm ký hợp đồng, giá một căn hộ có thời hạn chỉ bằng khoảng 30% đến 70% giá căn hộ vĩnh viễn.

“Người Thái thích mua nhà sở hữu vĩnh viễn”

Trả lời phỏng vấn của BBC News Tiếng Việt, ông Meesak Chunharuckchot, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thái Lan cho biết người Thái Lan thích mua nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn.

Lý giải cho việc này, ông nói mỗi dự án chung cư sở hữu vĩnh viễn phải có một Pháp nhân theo Đạo luật chung cư Thái Lan. Pháp nhân này sẽ chịu trách nhiệm tổ chức các cuộc gặp gỡ với các chủ sở hữu căn hộ để quyết định những việc cần làm tiếp theo. Thông thường, đội ngũ của Pháp nhân này sẽ xây dựng một kế hoạch với chi phí để cải tạo các khu vực chung tòa nhà, không tính bên trong các căn hộ đơn lẻ. Khi đồng thuận, các chủ sở hữu sẽ trả tiền để Pháp nhân làm việc.

Còn đối với dự án chung cư có thời hạn, chủ đầu tư ban đầu phải bảo trì tòa nhà.

“Đó là lý do tại sao người Thái thích mua căn hộ sở hữu vĩnh viễn vì sẽ có nhiều nghi vấn về uy tín của chủ đầu tư như liệu họ có phá sản không, liệu họ có quản lý tòa nhà tốt không...”, ông Chunharuckchot nói.

Tuy nhiên, nếu dự án căn hộ nằm trong khu vực rất đắc địa của thành phố, thì thường không có lựa chọn sở hữu vĩnh viễn mà phải mua một căn hộ có thời hạn. Theo ông Chunharakchot, thông thường, những căn hộ có thời hạn này được thầu bởi các Chủ đầu tư hạng A có uy tín và do đó việc quản lý lâu dài tòa nhà được người mua cho là ít rủi ro hơn.

Tổng quan thị trường bất động sản Thái Lan

Theo số liệu mà Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thái Lan trích dẫn từ Trung tâm Thông tin Bất động sản (REIC) cho BBC, chỉ tính riêng các căn hộ có thời hạn sở hữu vĩnh viễn trong năm 2022 có 107.127 căn được mua bán, tăng 19,2% so với năm 2021. Tổng giá trị của các vụ chuyển nhượng này là 288.285 triệu Baht, tăng 13,3% so với năm 2021, nghĩa là giá mỗi căn chung cư trong năm 2022 thấp hơn một chút so với năm 2021.

Trong tổng số 107.127 căn hộ chung cư được bán trên toàn quốc, 78% (tương đương 83.570 căn)là ở Bangkok và 5 tỉnh lân cận.

Ông Meesak Chunharuckchot nhận định rằng lĩnh vực bất động sản Thái Lan sẽ không chịu tác động bởi thời hạn sở hữu chung cư, bởi lẽ tại quốc gia này thị trường bất động sản được định hướng bởi cung và cầu.

“Vị trí là quan trọng nhất. Nếu vị trí tốt nhưng không còn căn hộ sở hữu vĩnh viễn để bán cho người có nhu cầu thì căn hộ có thời hạn là lựa chọn duy nhất”, ông Chunharuckchot cho hay.

“Nếu một nhà đầu tư cố gắng bán một căn hộ sở hữu có thời hạn ở một khu vực có rất nhiều căn hộ sở hữu vĩnh viễn, thì dự án có thời hạn rất có thể sẽ không bán được. Nếu một người không đủ khả năng mua căn hộ sở hữu toàn quyền, thì thay vào đó, họ sẽ ở nhà thuê cho đến khi có đủ khả năng mua trọn căn hộ đó”.

Thời hạn sở hữu chung cư ở các nước trên thế giới là bao lâu?

Mỗi quốc gia trên thế giới, tùy vào sự phát triển của kinh tế và khoa học, công nghệ cũng như tùy vào cơ chế quản lý đất đai của mỗi nhà nước mà sẽ có những quy định về thời hạn sở hữu chung cư khác nhau.

Từ Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, Luật sư Phan Đức Hiếu nói với BBC: “Tất cả các nước phát triển họ đều quy định thời hạn sử dụng với nhà chung cư, không có nước nào không quy định thời hạn sử dụng”.

Luật sư Phan Vũ Tuấn, trưởng văn phòng luật sư Phan Law tại TP HCM cho biết thông thường, thời hạn sở hữu chung cư của các nước được quy định theo hướng phụ thuộc vào quyền sở hữu đất của chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đất theo hình thức thuê.

Ông Tuấn nêu ví dụ tại Đức, chủ đất sẽ có quyền tuyệt đối và không giới hạn thời gian sở hữu đất nên chủ đất cũng sẽ có quyền tuyệt đối và không giới hạn thời gian sở hữu với bất động sản gắn liền với đất. Trong trường hợp, người thuê đất xây dựng bất động sản trên đất thuê thì quyền sở hữu bất động sản sẽ bằng với thời hạn thuê đất (trước đây thường là 99 năm nhưng ngày nay thì ngắn hơn). Khi hết thời hạn thuê đất, bất động sản sẽ được phá dỡ hoặc chuyển giao cho chủ đất (có đền bù hoặc không) tùy vào sự thỏa thuận giữa các bên.

Tại Singapore cũng tương tự như Đức, đối với chủ đất (freeholder) sẽ là vô thời hạn, còn trong trường hợp thuê đất thì quyền sở hữu bất động sản sẽ bằng với thời hạn thuê đất (thường là 99 năm và có thể gia hạn thời gian này).